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Entenda os diferentes tipos de Financiamentos imobiliários existentes antes de escolher o seu.

Atualmente no mercado brasileiro de crédito imobiliário existem algumas modalidades de taxas diferentes da tradicional taxa pós-fixada indexada a TR, que até há pouco tempo figurava como único tipo de taxa no mercado. Desta forma, uma pessoa que está comprando um imóvel hoje e precisa de financiamento deve ficar atenta para decidir qual tipo de financiamento será mais vantajoso de acordo com suas necessidades e condições.

Antes de explicar o que são essas modalidades e suas diferenças é preciso saber de forma clara a diferença entre taxas de juros pós-fixadas e prefixadas.


Prefixados

Financiamento prefixados são aqueles que você já sabe qual será a taxa total desde o início. Ela é predefinida no dia da assinatura do contrato e não será alterada por nenhum fator externo.

Em um Financiamento prefixado, não importa o que esteja acontecendo no país ou na instituição financeira. Está definido que você pagará X% de juros ao ano e isso não sofrerá nenhuma alteração durante o período do financiamento.


Pós-fixados

Os Financiamentos pós-fixados são aqueles em que você não sabe qual será a taxa total no início. A taxa de um pós-fixado é vinculada a um indexador externo e você só saberá o custo final no dia que o índice atualizar o saldo devedor do seu financiamento ou adicionar a taxa principal. Os indexadores mais comuns são a TR, IPCA, IGP-M e agora também sendo utilizada a Poupança, mas existem outros índices que também podem ter essa função.

Na prática, a taxa de um pós-fixado é mostrada em uma parte fixa X% + um indexador (TR, IPCA) ou como no caso da Poupança, Remuneração da Poupança (%) + X% a.a. + TR — ou seja, o saldo devedor é atualizado pelo indexador ou, como no caso da Poupança, um indexador também acresce a parte fixa do financiamento.

Nos Financiamentos pós-fixados a taxa vai variar durante todo o período. Como está vinculada aos indexadores, a taxa acompanha o momento da economia do país.


Confira as 4 modalidades principais do SFH:



1) Indexados a TR

Configuração mais utilizada no mercado atualmente. Nesta modalidade, temos uma parte da taxa fixa, a partir de 6,5% a.a., e o indexador TR, que atualiza o saldo devedor mensalmente.


VANTAGENS

-Previsibilidade na evolução das parcelas e saldo devedor

-Índice TR estável e baixo risco de grandes flutuações – a TR está zerada desde 2017

-Todos os bancos ofertam crédito imobiliário nessa modalidade – estimula a concorrência – melhora as ofertas.


DESVANTAGENS

-Parcela inicial maior que nos financiamentos pós-fixados indexados ao IPCA ou a Poupança.

-Necessidade de comprovação de renda maior do que nos financiamentos pós-fixados indexados ao IPCA e a poupança.


Quem faz: Caixa, Itaú, Bradesco, Santander e Banco do Brasil


Para quem: Para todas as pessoas que estão financiando, possuem renda compatível com a operação, e sabem que irão carregar o Financiamento por mais que 5 anos. Essa modalidade carrega o conjunto mais harmônico de Juros baixos + Previsibilidade + Segurança.


2) Indexados ao IPCA

Configuração lançada pela Caixa Econômica Federal em 2019. Nesta modalidade, temos uma parte da taxa fixa, a partir de 2,95% a.a., e o indexador IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo), considerado o índice oficial de inflação do país, que atualiza o saldo devedor mensalmente.


VANTAGENS

-Parcela inicial consideravelmente menor que os produtos pós-fixados indexados a TR e a Poupança.

-Necessidade de comprovação de renda menor do que nos financiamentos pós-fixados indexados a TR e a Poupança.


DESVANTAGENS

-Considera-se o índice IPCA controlado no curto prazo, porém incerto no médio e longo prazo – Segundo relatório FOCUS, elaborado pelo BACEN, os analistas que mais acertam as previsões acreditam que terminaremos 2020 com IPCA igual a 1,94%, 3,20% em 2021, 3,48% em 2022 e 3,50% em 2023.

-Mesmo na Tabela SAC, o financiamento apresenta um comportamento de aumento de saldo devedor e parcela no início do contrato.


Quem faz: Caixa, Banco Inter.


Para quem: Pode ser vantajoso para quem pretende quitar o Financiamento em até 5 anos, com amortizações extraordinárias frequentes. Também atende às pessoas que só conseguem comprovar a renda necessária para esta modalidade. Neste caso é preciso ficar de olho no comportamento do IPCA ao longo do tempo, podendo até mesmo recorrer à portabilidade no futuro.


3) Remuneração da Poupança + Juro fixo, indexados a TR

Modalidade recém lançada pelo Banco Itaú. Nesta modalidade a atualização do saldo devedor continua sendo realizada através da TR, e o juros por sua vez é composto por duas partes, uma parte fixa, que corresponde a 3,99% a.a., e outra parte variável, igual a remuneração da poupança. A remuneração da poupança é diretamente proporcional a taxa SELIC, sendo que hoje está fixada a 1,40% a.a., mas pode chegar ao teto de 6,17% a.a.. Ou seja, a pessoa que optar por essa modalidade hoje terá uma taxa total de 5,39% a.a. + TR, porém pode chegar a ter uma taxa igual 10,16% a.a. + TR dependendo do comportamento da taxa SELIC ao longo do tempo. Essa modalidade vem para concorrer com as taxas indexadas ao IPCA de outros bancos.


VANTAGENS

-Parcela inicial consideravelmente menor que os produtos pós-fixados indexados a TR.

Necessidade de comprovação de renda menor do que nos financiamentos pós-fixados indexados a TR.

-Ao contrário das modalidades indexadas ao IPCA, caso as coisas desandem no país e os índices explodam, essa modalidade possui o teto de 10,16% a.a. + TR.

-O indexador que atualiza o saldo devedor continua sendo a TR, desta forma o saldo devedor sempre terá uma trajetória decrescente.


DESVANTAGENS

-Parcela inicial consideravelmente maior que os produtos pós-fixados indexados ao IPCA.

-Necessidade de comprovação de renda maior do que nos financiamentos pós-fixados indexados ao IPCA.

-Caso a SELIC atinja 3,59% a.a. a taxa desta modalidade se igualará a taxa de entrada dos Financiamentos indexados apenas a TR. Segundo relatório FOCUS, elaborado pelo BACEN, os analistas que mais acertam as previsões acreditam que terminaremos 2020 com a SELIC igual a 2,00%, 2,00% em 2021, 4,00% em 2022 e 5,00% em 2023.


Quem faz: Itaú.


Para quem: Pode ser vantajoso para quem pretende quitar o Financiamento em até 5 anos, com amortizações extraordinárias frequentes. Também atende às pessoas que só conseguem comprovar a renda necessária para esta modalidade e não querem carregar o risco do IPCA.

4) Taxa Prefixada

Modalidade lançada pela Caixa este ano. Nesta modalidade o saldo devedor não é atualizado por nenhum índice e o cliente sabe exatamente quanto irá pagar nas parcelas até o final do contrato, independente do que aconteça no ambiente externo.


VANTAGENS

-Previsibilidade exata na evolução das parcelas e saldo devedor.


DESVANTAGENS

-Parcelas inicialmente mais caras do que todos as outras modalidades de Financiamento.

-Necessidade de comprovação de renda maior do que em todas as outras modalidades de Financiamento.


Quem faz: Caixa


Para quem: Para quem quer saber exatamente o quanto pagará em cada parcela, independente do que aconteça no ambiente externo.


Para entender um pouco mais o comportamento dos índices TR e IPCA, bem como a remuneração da poupança, fizemos uma comparação de quanto teríamos hoje se tivéssemos aplicado R$ 100,00 em cada índice há 10 anos atrás.



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Informações adicionais relativas a simulação de Empréstimo com garantia de imóvel: prazo mínimo de 60 a 240 meses para pagamento. Empréstimo no valor de R$ 160.000,00, para pagamento em 240 meses, com taxa de 0,85 % a.m., na tabela SAC, resultaria em uma primeira parcela de R$ 2.261,87 - indexador IPCA – CET 13,01% a.a.